Phá dỡ công trình dân dụng không chỉ là phá bỏ tường, sàn hay kết cấu cũ. Trước khi lập phương án, cần xác định loại công trình, số tầng, kết cấu chịu lực, khoảng cách với nhà liền kề, đường tiếp cận và những tài sản hoặc hạng mục phải giữ lại.

Nhà phố trong ngõ hẹp sẽ có điều kiện thi công khác nhà có mặt bằng rộng; công trình khung bê tông cốt thép cũng cần phương án khác nhà xây gạch hoặc hạng mục kết cấu nhẹ. Khảo sát hiện trạng vì vậy là cơ sở để xác định cách tháo dỡ, thiết bị có thể sử dụng, hướng vận chuyển vật liệu và phạm vi bàn giao phù hợp.

Công Ty TNHH Phá Dỡ Bắc Nguyên tiếp nhận thông tin công trình tại Hà Nội và các khu vực lân cận. Chủ công trình có thể gửi trước ảnh, video, vị trí, quy mô và bản vẽ nếu có để phục vụ việc trao đổi phương án trước khi khảo sát thực tế.

Phá dỡ công trình dân dụng gồm những loại công trình nào?

Công trình dân dụng cần phá dỡ có thể khác nhau đáng kể về quy mô và kết cấu. Việc phân loại ngay từ đầu giúp xác định đúng phạm vi cần khảo sát và tránh áp dụng một phương án chung cho mọi hiện trạng.

Các trường hợp thường gặp gồm:

• Phá nhà ở cũ để xây dựng công trình mới.
• Tháo dỡ nhà phố nằm giữa các công trình đang sử dụng.
• Phá bỏ nhà cấp thấp hoặc công trình phụ.
• Tháo dỡ toàn bộ công trình có kết cấu bê tông cốt thép.
• Phá dỡ một phần để phục vụ cải tạo, sửa chữa.
• Tháo mái, tường, sàn hoặc các hạng mục riêng biệt.
• Tháo dỡ công trình trong ngõ có hạn chế về đường vào.
• Dọn vật liệu và hoàn trả mặt bằng sau phá dỡ.

Với mỗi trường hợp, phạm vi thi công cần được xác định rõ. Đặc biệt khi chỉ tháo dỡ từng phần, đơn vị thi công phải biết chính xác phần nào cần loại bỏ và phần kết cấu nào phải giữ nguyên.

Vì sao phải khảo sát hiện trạng trước khi phá dỡ?

Khảo sát không chỉ phục vụ việc xác định khối lượng công việc. Đây còn là bước để nhận diện những điều kiện có thể ảnh hưởng trực tiếp đến trình tự và biện pháp thi công.

Kiểm tra kết cấu và số tầng công trình

Nhà xây tường gạch chịu lực, nhà khung bê tông cốt thép hay công trình kết hợp nhiều loại vật liệu có đặc điểm tháo dỡ khác nhau. Số tầng, chiều cao tầng, tình trạng xuống cấp và cấu tạo của mái, dầm, cột, sàn đều cần được xem xét.

Với kết cấu bê tông, việc xác định các cấu kiện chính đặc biệt quan trọng khi công trình chỉ phá dỡ một phần hoặc nằm sát nhà đang sử dụng.

Xác định công trình liền kề

Nhà phố tại khu vực đô thị thường nằm sát hoặc rất gần công trình bên cạnh. Khi khảo sát cần quan sát khoảng cách thực tế, tường tiếp giáp, khu vực sử dụng chung nếu có và những vị trí cần kiểm soát trong quá trình thi công.

Các thông tin này giúp lựa chọn trình tự tháo dỡ phù hợp và xác định những vị trí cần che chắn hoặc thi công có kiểm soát.

Kiểm tra đường vào và mặt bằng

Không phải công trình nào cũng có điều kiện đưa máy móc đến sát vị trí thi công. Chiều rộng ngõ, cổng, khoảng trống trước nhà, khả năng tập kết vật liệu và đường vận chuyển ra ngoài đều ảnh hưởng đến phương án.

Nếu lối vào hạn chế, có thể phải tăng tỷ lệ công việc thủ công hoặc sử dụng thiết bị có kích thước phù hợp thay vì máy lớn.

Xác định hạng mục phải giữ lại

Khi tháo dỡ nhà phố để cải tạo, có thể chỉ cần loại bỏ một số tường, sàn, mái hoặc khu vực nhất định. Vì vậy, trước khi thi công cần phân định rõ phần phá bỏ với phần phải giữ lại.

Tài sản, thiết bị, cửa, vật liệu có nhu cầu thu hồi cũng nên được thống nhất trước để tránh lẫn với phế thải trong quá trình tháo dỡ.

Những thông tin cần khảo sát trước khi lập phương án

Một phương án phù hợp cần dựa trên dữ liệu thực tế thay vì chỉ dựa vào diện tích sàn. Các nội dung quan trọng có thể được tổng hợp như sau:

Các thông tin trên cũng giúp hạn chế tình trạng phạm vi thực tế khác với nội dung trao đổi ban đầu.

Phương án phá dỡ được lựa chọn theo điều kiện nào?

Không nên mặc định mọi công trình đều phá bằng máy hoặc đều phải thi công thủ công. Phương án thường phụ thuộc đồng thời vào kết cấu, mặt bằng và yêu cầu giữ lại của từng công trình.

Phá dỡ thủ công

Thi công thủ công có thể phù hợp tại những khu vực khó đưa máy vào, vị trí cần kiểm soát phạm vi tháo dỡ hoặc hạng mục nằm gần phần kết cấu cần giữ.

Phương pháp này cũng có thể được kết hợp với các thiết bị phá dỡ cầm tay phù hợp. Cách tổ chức cụ thể cần dựa trên khảo sát thay vì lựa chọn chỉ theo diện tích công trình.

Phá dỡ bằng thiết bị cơ giới

Khi mặt bằng, lối tiếp cận và đặc điểm công trình cho phép, thiết bị cơ giới có thể tham gia vào một số công đoạn phá dỡ, xử lý vật liệu hoặc phục vụ công tác mặt bằng.

Khả năng sử dụng máy phụ thuộc vào kích thước đường vào, không gian thao tác và điều kiện xung quanh. Vì vậy, việc công trình có diện tích lớn chưa đồng nghĩa với việc máy móc lớn có thể tiếp cận.

Kết hợp thủ công và máy móc

Nhiều công trình dân dụng cần kết hợp hai hình thức. Các khu vực nhạy cảm hoặc sát phần cần giữ lại có thể cần xử lý có kiểm soát, trong khi máy móc được bố trí tại những vị trí có điều kiện phù hợp.

Cách kết hợp giúp phương án bám sát hiện trạng thay vì cố áp dụng một phương pháp duy nhất cho toàn bộ công trình.

Quy trình triển khai phá dỡ công trình dân dụng

Trình tự cụ thể cần điều chỉnh theo hiện trạng, nhưng một công việc phá dỡ thường cần làm rõ các giai đoạn chính sau.

1. Tiếp nhận thông tin ban đầu

Chủ công trình cung cấp địa chỉ, loại nhà, số tầng, diện tích tham khảo và nhu cầu phá toàn bộ hay từng phần. Ảnh và video giúp nhận diện sơ bộ điều kiện mặt bằng trước khi khảo sát.

2. Khảo sát công trình

Việc khảo sát hiện trạng tập trung vào kết cấu, lối tiếp cận, nhà kế cận, phần cần giữ lại, vị trí tập kết và đường vận chuyển vật liệu.

Nếu có bản vẽ liên quan, thông tin này cũng hữu ích khi cần xác định ranh giới giữa phần tháo dỡ và phần tiếp tục sử dụng.

3. Xác định phạm vi và phương án

Sau khảo sát, cần thống nhất rõ những hạng mục thuộc phạm vi công việc, phương pháp dự kiến, cách xử lý vật liệu và yêu cầu bàn giao.

Đây cũng là thời điểm làm rõ những điều kiện thực tế có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoặc chi phí.

4. Chuẩn bị khu vực thi công

Tùy hiện trạng, công tác chuẩn bị có thể bao gồm phân định khu vực làm việc, bố trí che chắn phù hợp, xác định lối vận chuyển và di chuyển những tài sản không thuộc phạm vi phá dỡ.

Việc tổ chức mặt bằng cần tính đến sinh hoạt của khu vực xung quanh và khả năng kiểm soát bụi, vật liệu rơi.

5. Thực hiện tháo dỡ theo trình tự

Các cấu kiện cần được xử lý theo phương án đã xác định cho công trình cụ thể. Đặc biệt với nhà liền kề hoặc phá dỡ từng phần, trình tự cần chú trọng ranh giới với kết cấu phải giữ.

Công việc phá dỡ có rủi ro cao và không phù hợp để người không có chuyên môn tự thực hiện dựa trên hướng dẫn chung.

6. Phân loại và vận chuyển vật liệu

Vật liệu sau tháo dỡ cần được tổ chức thu gom theo điều kiện công trường. Những vật liệu đã thống nhất thu hồi nên được tách khỏi phần cần vận chuyển ra khỏi công trình.

Đường vận chuyển cũng cần được xem xét ngay từ giai đoạn khảo sát, nhất là với nhà nằm sâu trong ngõ.

7. Dọn và bàn giao mặt bằng

Mức độ dọn mặt bằng phải căn cứ vào phạm vi đã thống nhất. Có công trình chỉ yêu cầu thu gom vật liệu phá dỡ, trong khi trường hợp khác có thể yêu cầu làm rõ thêm phần móng, nền hoặc các hạng mục còn lại.

Do đó, tiêu chí bàn giao nên được xác định trước khi triển khai.

Phá dỡ nhà liền kề cần chú ý điều gì?

Nhà liền kề là một trong những yếu tố cần được xem xét kỹ khi phá nhà ở tại khu dân cư. Khoảng cách nhỏ khiến phạm vi thao tác hạn chế và yêu cầu kiểm soát vật liệu trong quá trình thi công cao hơn.

Trước khi triển khai, cần xác định rõ ranh giới công trình, vị trí tường tiếp giáp và các hạng mục của nhà bên cạnh có khả năng chịu ảnh hưởng. Nếu hiện trạng có dấu hiệu bất thường hoặc kết cấu phức tạp, cần có đánh giá chuyên môn phù hợp trước khi lựa chọn biện pháp.

Che chắn cũng cần được bố trí theo điều kiện thực tế nhằm kiểm soát bụi và vật liệu phát sinh. Không nên mặc định một kiểu che chắn hoặc trình tự thi công cho tất cả nhà phố.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí phá dỡ

Chi phí phá dỡ công trình dân dụng không nên xác định chỉ bằng một thông số diện tích. Hai căn nhà có diện tích tương đương vẫn có thể có điều kiện thi công rất khác nhau.

Những yếu tố thường cần xem xét gồm:

• Diện tích và số tầng công trình.
• Loại kết cấu và mức độ kiên cố.
• Phá toàn bộ hay tháo dỡ từng phần.
• Hiện trạng và mức độ xuống cấp.
• Khoảng cách với nhà liền kề.
• Chiều rộng và điều kiện đường tiếp cận.
• Khả năng đưa máy móc, thiết bị vào công trình.
• Khối lượng vật liệu cần thu gom và vận chuyển.
• Khoảng cách, điều kiện vận chuyển vật liệu ra ngoài.
• Phạm vi vật liệu hoặc tài sản cần thu hồi.
• Yêu cầu đối với mặt bằng sau khi hoàn thành.

Do chưa có thông tin khảo sát cụ thể, việc đưa ra một mức giá chung có thể không phản ánh đúng phạm vi thực tế. Ảnh, video và thông tin hiện trạng giúp việc trao đổi ban đầu sát hơn trước khi lập báo giá.

Thu hồi vật liệu cần thống nhất trước khi thi công

Sau khi phá nhà ở có thể phát sinh nhiều nhóm vật liệu khác nhau. Một số vật liệu có khả năng thu hồi hoặc tận dụng tùy theo tình trạng thực tế, trong khi phần còn lại cần được thu gom và vận chuyển.

Nếu chủ công trình muốn giữ cửa, thiết bị, kim loại hoặc hạng mục cụ thể, nên chỉ rõ ngay từ đầu. Đơn vị thi công từ đó có cơ sở phân loại và bố trí công việc phù hợp.

Việc thu hồi vật liệu cũng có thể liên quan đến phạm vi công việc và chi phí tổng thể. Do đó, cần khảo sát thực tế trước khi xác định giá trị hoặc cách xử lý cụ thể, thay vì mặc định mọi công trình đều có lượng vật liệu thu hồi giống nhau.

Tiêu chí lựa chọn đơn vị phá dỡ công trình dân dụng

Khi so sánh các phương án thi công, không nên chỉ dựa trên một con số báo giá ban đầu. Phạm vi báo giá và cách đơn vị khảo sát công trình cũng cần được xem xét.

Có thể trao đổi rõ các nội dung như phạm vi phá dỡ, phần kết cấu giữ lại, biện pháp dự kiến, cách thu gom vật liệu, vận chuyển và tiêu chí bàn giao mặt bằng.

Với công trình có nhà sát bên hoặc điều kiện tiếp cận phức tạp, việc khảo sát trực tiếp càng quan trọng. Một phương án phù hợp cần phản ánh đúng điều kiện của công trình thay vì chỉ được lập dựa trên diện tích do khách hàng cung cấp.

Cần chuẩn bị gì trước khi yêu cầu khảo sát?

Thông tin ban đầu càng rõ, việc trao đổi về phương án càng thuận lợi. Chủ công trình có thể chuẩn bị:

• Địa chỉ hoặc vị trí công trình.
• Ảnh mặt tiền và đường vào.
• Ảnh các tầng và khu vực cần phá.
• Video tổng thể nếu thuận tiện.
• Số tầng và diện tích tham khảo.
• Mô tả loại kết cấu nếu đã biết.
• Phạm vi phá toàn bộ hoặc từng phần.
• Hạng mục và tài sản cần giữ lại.
• Thông tin về nhà liền kề.
• Bản vẽ hiện trạng hoặc bản vẽ liên quan nếu có.
• Yêu cầu đối với mặt bằng sau khi hoàn thành.

Với thông tin chưa thể xác định qua ảnh hoặc video, khảo sát trực tiếp là bước cần thiết trước khi chốt phương án và phạm vi công việc.

BẢNG THÔNG TIN

Thông tin nên cung cấp khi cần tư vấn phá dỡ

1. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

Phá dỡ công trình dân dụng có cần khảo sát trực tiếp không?

Khảo sát trực tiếp đặc biệt cần thiết khi công trình có kết cấu phức tạp, nhiều tầng, nằm sát nhà liền kề hoặc đường tiếp cận hạn chế. Ảnh và video có thể hỗ trợ đánh giá ban đầu, nhưng một số yếu tố như kết cấu, không gian thao tác và phạm vi giữ lại thường cần kiểm tra tại hiện trường trước khi xác định phương án.

Nhà trong ngõ nhỏ có thể sử dụng máy phá dỡ không?

Khả năng sử dụng máy phụ thuộc vào chiều rộng đường vào, cổng, không gian thao tác và loại thiết bị. Nếu máy lớn không thể tiếp cận, phương án có thể phải điều chỉnh sang thiết bị phù hợp hơn hoặc kết hợp thi công thủ công. Cần xem hiện trạng cụ thể trước khi xác định cách triển khai.

Có thể chỉ tháo dỡ một phần nhà để cải tạo không?

Có thể xem xét tháo dỡ từng phần khi nhu cầu cải tạo chỉ liên quan đến một số hạng mục. Tuy nhiên, cần xác định quan hệ giữa phần cần tháo với kết cấu giữ lại. Những vị trí liên quan đến khả năng chịu lực hoặc có hiện trạng phức tạp cần được đánh giá chuyên môn phù hợp trước khi thực hiện.

Phá nhà sát công trình bên cạnh cần lưu ý gì?

Cần khảo sát ranh giới, vị trí tiếp giáp, hiện trạng các khu vực liên quan và không gian thi công. Phương án cũng cần xem xét cách kiểm soát bụi, vật liệu rơi và trình tự xử lý tại những vị trí sát nhà liền kề. Không nên áp dụng phương pháp phá dỡ thông thường mà bỏ qua điều kiện thực tế xung quanh.

Báo giá phá dỡ dựa trên những yếu tố nào?

Chi phí có thể chịu ảnh hưởng bởi quy mô, số tầng, loại kết cấu, phạm vi phá dỡ, đường vào, khả năng sử dụng thiết bị, nhà liền kề, khối lượng vận chuyển và yêu cầu bàn giao. Vì vậy, chỉ cung cấp diện tích thường chưa đủ để xác định chính xác phạm vi và chi phí.

Có thể gửi ảnh qua Zalo để đánh giá trước không?

Có. Ảnh mặt tiền, đường vào, các tầng, khu vực tiếp giáp và phần cần phá giúp đơn vị thi công hiểu sơ bộ hiện trạng. Nếu có thể, nên gửi thêm video, vị trí, số tầng, diện tích tham khảo và bản vẽ. Những vấn đề chưa thể xác định từ xa sẽ cần kiểm tra khi khảo sát.

Vật liệu sau phá dỡ được xử lý như thế nào?

Cách xử lý phụ thuộc vào loại vật liệu và phạm vi công việc đã thống nhất. Vật liệu có nhu cầu giữ lại hoặc thu hồi nên được xác định trước, còn phần cần đưa ra khỏi công trình sẽ được tổ chức thu gom và vận chuyển theo điều kiện thực tế của mặt bằng và đường tiếp cận.