Phá dỡ công trình cũ không chỉ là loại bỏ tường, sàn hoặc kết cấu đã xuống cấp. Trước khi thi công cần xác định rõ tình trạng chịu lực, phạm vi cần tháo dỡ, những hạng mục phải giữ lại, khoảng cách với công trình liền kề và điều kiện đưa thiết bị vào mặt bằng.
Với nhà ở, nhà phố, công trình dân dụng hoặc các kết cấu đã sử dụng trong thời gian dài, mức độ xuống cấp giữa từng khu vực có thể khác nhau. Khảo sát hiện trạng giúp lựa chọn phương án tháo dỡ phù hợp, hạn chế tác động không cần thiết đến phần công trình còn sử dụng và xác định rõ phạm vi thu gom, vận chuyển, bàn giao mặt bằng.
Một công trình cũ có thể xuất hiện nhiều dạng xuống cấp như nứt tường, bong tróc vật liệu, sàn hư hỏng, mái xuống cấp hoặc thay đổi chất lượng kết cấu theo thời gian. Tuy nhiên, biểu hiện bên ngoài chưa đủ để quyết định ngay cách tháo dỡ.
Trước khi lập phương án, cần kiểm tra đồng thời hiện trạng công trình và điều kiện thi công thực tế.
Cần xác định công trình là nhà ở riêng lẻ, nhà phố, công trình dân dụng, nhà cấp thấp hay một hạng mục nằm trong khuôn viên lớn hơn. Số tầng, chiều cao, diện tích và cách bố trí mặt bằng đều ảnh hưởng đến trình tự tháo dỡ.
Công trình thấp tầng có sân hoặc khoảng trống xung quanh thường có điều kiện tiếp cận khác với nhà nằm sâu trong ngõ hoặc nhà xây sát hai bên.
Khảo sát kết cấu tập trung vào các bộ phận như cột, dầm, sàn, tường chịu lực, cầu thang, mái và các vị trí đã xuất hiện dấu hiệu hư hỏng.
Mục đích không phải chỉ để xác định phần cần phá mà còn để nhận biết bộ phận nào đang liên kết với khu vực cần giữ lại. Đặc biệt khi phá dỡ từng phần, trình tự thi công phải được cân nhắc kỹ hơn so với phá dỡ toàn bộ công trình.
Không phải công trình cũ nào cũng cần tháo dỡ toàn bộ. Có trường hợp chỉ cần xử lý phần mái, tường ngăn, khu phụ, tầng tum, sàn hoặc một khu vực cần cải tạo.
Xác định đúng phạm vi xuống cấp giúp tránh mở rộng hạng mục tháo dỡ ngoài nhu cầu thực tế.
Trước khi thi công nên thống nhất rõ những phần cần bảo lưu, chẳng hạn:
Các khu vực này cần được nhận diện ngay từ đầu để phương án thi công có ranh giới rõ ràng.
Phương án tháo dỡ phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng mặt bằng sau thi công và hiện trạng thực tế của công trình.
Phá dỡ toàn bộ thường được xem xét khi phần công trình hiện hữu không còn nằm trong phương án sử dụng tiếp theo hoặc mặt bằng cần được giải phóng để xây dựng công trình mới.
Trong trường hợp này, khảo sát vẫn cần làm rõ trình tự tháo dỡ, đường vận chuyển vật liệu, khoảng cách với nhà kế cận và yêu cầu hoàn trả mặt bằng.
Phá dỡ từng phần phù hợp khi chỉ thay đổi một số khu vực nhưng vẫn giữ lại phần còn lại của công trình.
Ví dụ có thể tháo mái, tường, khu vệ sinh, một phần sàn hoặc khu vực cần mở rộng. Điểm quan trọng là phải xác định mối liên hệ giữa phần cần tháo và kết cấu giữ lại trước khi bắt đầu thi công.
Một số công trình có thể cần xử lý riêng khu vực đã xuống cấp trong quá trình sửa chữa.
Trong trường hợp này, phạm vi thi công thường nhỏ hơn nhưng yêu cầu kiểm soát vị trí tháo dỡ lại cao hơn, bởi phần công trình xung quanh vẫn cần được bảo vệ để tiếp tục sử dụng hoặc cải tạo.
| Hạng mục khảo sát | Nội dung cần xác định | Ảnh hưởng đến phương án |
| Quy mô công trình | Diện tích, số tầng, chiều cao, mặt bằng | Xác định trình tự và cách tổ chức thi công |
| Kết cấu | Cột, dầm, sàn, tường, mái, cầu thang | Đánh giá phạm vi và trình tự tháo dỡ |
| Mức độ xuống cấp | Vị trí nứt, hư hỏng, biến dạng hoặc xuống cấp vật liệu | Hỗ trợ xác định khu vực cần xử lý |
| Hạng mục giữ lại | Kết cấu, thiết bị, vật liệu hoặc khu vực cần bảo lưu | Quyết định giới hạn tháo dỡ |
| Nhà liền kề | Khoảng cách, tường chung, vị trí tiếp giáp | Ảnh hưởng đến biện pháp che chắn và thi công |
| Lối tiếp cận | Độ rộng đường, ngõ, cổng, sân và vị trí tập kết | Xác định khả năng bố trí thiết bị và vận chuyển |
| Vật liệu cần thu hồi | Cửa, sắt thép, thiết bị hoặc vật liệu tái sử dụng | Ảnh hưởng đến trình tự tháo và phân loại |
| Yêu cầu bàn giao | Cao độ, phạm vi vệ sinh, hạng mục phải giữ lại | Xác định khối lượng công việc sau tháo dỡ |
Điều kiện tiếp cận mặt bằng là một trong những yếu tố cần kiểm tra trực tiếp khi phá dỡ công trình cũ.
Cùng một loại công trình nhưng phương án thi công có thể khác nếu vị trí nằm ngoài đường lớn, trong ngõ hẹp hoặc bị giới hạn bởi cổng, dây điện, công trình lân cận và diện tích tập kết vật liệu.
Khi mặt bằng có khoảng trống và lối máy vào phù hợp, một số thiết bị cơ giới có thể được xem xét cho những hạng mục tương ứng.
Việc sử dụng thiết bị nào vẫn phải căn cứ vào kết cấu, khoảng cách an toàn, phạm vi phá dỡ và khả năng tổ chức mặt bằng thực tế.
Nhà cũ trong ngõ nhỏ thường hạn chế việc đưa máy móc kích thước lớn vào bên trong. Khi đó, phương án có thể cần kết hợp thiết bị nhỏ, dụng cụ cầm tay và vận chuyển vật liệu theo từng đợt.
Ngoài chiều rộng ngõ, cần kiểm tra khoảng quay đầu, vị trí tập kết và quãng đường từ công trình ra điểm phương tiện có thể tiếp cận.
Không có một phương án duy nhất phù hợp với mọi công trình. Nhiều dự án cần kết hợp nhiều cách thi công tùy từng khu vực.
Phương án thủ công thường phù hợp hơn ở khu vực cần kiểm soát phạm vi kỹ, công trình nằm trong không gian hẹp hoặc vị trí sát phần kết cấu phải giữ lại.
Cách này cũng thường được sử dụng khi cần tháo riêng từng bộ phận để phân loại hoặc thu hồi vật liệu.
Thiết bị cơ giới có thể hỗ trợ xử lý những hạng mục phù hợp khi mặt bằng cho phép tiếp cận.
Trước khi bố trí thiết bị cần xem xét tải trọng nền, khoảng thao tác, chiều cao công trình, khoảng cách với nhà xung quanh và khu vực tập kết vật liệu sau phá dỡ.
Trong thực tế, một công trình có thể tháo thủ công tại khu vực tiếp giáp nhà liền kề nhưng sử dụng thiết bị tại phần mặt bằng rộng hơn.
Việc chia phương án theo từng khu vực giúp kiểm soát phạm vi thi công tốt hơn thay vì áp dụng một phương pháp cho toàn bộ công trình.
Quy trình cụ thể cần điều chỉnh theo hiện trạng, tuy nhiên một phương án tổ chức thường cần làm rõ các bước chính dưới đây.
Thông tin ban đầu nên bao gồm địa chỉ, loại công trình, số tầng, diện tích tương đối, phần cần tháo và phần cần giữ lại.
Ảnh hoặc video giúp hình dung sơ bộ nhưng không thay thế hoàn toàn khảo sát tại công trình đối với những trường hợp phức tạp.
Đơn vị thi công kiểm tra kết cấu, vị trí tiếp giáp, khả năng tiếp cận, đường vận chuyển và khu vực tập kết.
Nếu chỉ tháo một phần, bước khảo sát kết cấu đặc biệt quan trọng để phân định phạm vi công việc.
Các hạng mục cần xử lý được thống nhất rõ trước khi bắt đầu, ví dụ mái, tường, sàn, cầu thang hoặc toàn bộ công trình.
Đồng thời cần ghi nhận phần phải giữ lại và vật liệu dự kiến thu hồi.
Phương án cần thể hiện trình tự thực hiện, cách tiếp cận từng khu vực, biện pháp che chắn và hướng vận chuyển vật liệu.
Nếu điều kiện công trình khác nhau giữa các khu vực, phương pháp thi công có thể được chia nhỏ theo từng hạng mục.
Công việc được thực hiện theo phạm vi đã thống nhất, đồng thời kiểm soát vật liệu rơi, bụi và ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
Với công trình có phần cần giữ lại, ranh giới tháo dỡ cần được theo dõi trong suốt quá trình thi công.
Vật liệu sau tháo dỡ có thể gồm bê tông, gạch, sắt thép, gỗ, cửa, thiết bị và các nhóm vật liệu khác.
Việc phân loại giúp thuận tiện cho thu hồi, vận chuyển và xử lý phần vật liệu còn lại.
Sau khi hoàn thành, cần thu gom vật liệu còn sót và kiểm tra lại phạm vi công việc.
Nội dung bàn giao hiện trạng nên được thống nhất từ trước, bao gồm khu vực cần làm sạch, cao độ hoặc hạng mục phải được bảo lưu.
Nhà cũ tại khu vực đô thị thường nằm gần hoặc sát công trình khác. Vì vậy, nhà liền kề là một nội dung cần được ghi nhận ngay trong quá trình khảo sát.
Cần kiểm tra tường chung, khe tiếp giáp, mái, ban công hoặc các bộ phận nằm gần ranh giới giữa hai công trình.
Nếu có phần kết cấu liên quan trực tiếp đến khu vực cần tháo dỡ, phương án cần được xem xét cụ thể theo hiện trạng.
Che chắn phù hợp giúp hạn chế vật liệu rơi ra khu vực bên ngoài phạm vi thi công.
Mức độ che chắn phụ thuộc chiều cao công trình, mật độ xung quanh, vị trí đường đi và khu vực tập kết vật liệu.
Bụi và tiếng ồn là hai ảnh hưởng thường gặp khi tháo dỡ công trình.
Phương án tổ chức thi công cần xem xét cách thu gom vật liệu, vệ sinh khu vực, thời điểm thực hiện từng công đoạn và biện pháp hạn chế phát tán bụi phù hợp với điều kiện thực tế.
Một số công trình cũ có vật liệu hoặc thiết bị còn khả năng thu hồi. Việc này cần được xác định trước khi tiến hành phá dỡ đại trà.
Các nhóm thường cần kiểm tra gồm:
Nếu chủ công trình có yêu cầu giữ lại một số hạng mục, nên đánh dấu hoặc thống nhất cụ thể trước khi thi công để tránh nhầm lẫn với phần vật liệu cần loại bỏ.
Không thể xác định chính xác chi phí chỉ dựa trên diện tích công trình. Hai căn nhà có diện tích tương đương vẫn có thể cần phương án và khối lượng công việc rất khác nhau.
Các yếu tố thường ảnh hưởng gồm:
Diện tích, chiều cao và số tầng ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng tháo dỡ, vận chuyển và cách tổ chức thi công.
Công trình có nhiều cấu kiện bê tông cốt thép thường cần phương án khác so với công trình có tỷ lệ lớn là tường gạch, mái nhẹ hoặc kết cấu phụ.
Phá toàn bộ có phạm vi lớn hơn, trong khi phá dỡ từng phần có thể cần kiểm soát ranh giới thi công kỹ hơn để giữ lại những kết cấu đang sử dụng.
Đường rộng, ngõ hẹp, khoảng cách vận chuyển và khả năng đưa thiết bị vào mặt bằng đều tác động đến cách bố trí nhân lực và phương tiện.
Khoảng cách từ vị trí tháo dỡ đến nơi tập kết, khả năng đưa phương tiện tiếp cận và khối lượng vật liệu cần thu gom là những yếu tố cần khảo sát khi lập báo giá.
Có công trình chỉ cần tháo dỡ đúng hạng mục, trong khi trường hợp khác cần thu gom, vận chuyển và vệ sinh toàn bộ khu vực.
Phạm vi bàn giao càng rõ thì việc xác định khối lượng công việc càng chính xác.
Ảnh và video hiện trạng rất hữu ích cho bước trao đổi ban đầu, nhưng một số thông tin khó đánh giá đầy đủ qua hình ảnh.
Khảo sát trực tiếp giúp làm rõ:
Khi những thông tin này được xác định rõ, phương án thi công và nội dung báo giá có cơ sở thực tế hơn.
Để quá trình trao đổi ban đầu hiệu quả hơn, chủ công trình có thể chuẩn bị một số dữ liệu cơ bản.
| Thông tin cần cung cấp | Ví dụ nội dung |
| Vị trí công trình | Địa chỉ, khu vực, đường hoặc ngõ |
| Loại công trình | Nhà ở, nhà phố, công trình dân dụng |
| Quy mô | Số tầng, diện tích tương đối |
| Phạm vi tháo dỡ | Toàn bộ hoặc một số hạng mục |
| Hạng mục cần giữ | Tường, sàn, cầu thang, thiết bị hoặc vật liệu |
| Ảnh và video | Mặt ngoài, bên trong, khu vực xuống cấp |
| Lối tiếp cận | Chiều rộng ngõ, cổng, sân hoặc đường trước nhà |
| Bản vẽ nếu có | Mặt bằng, kết cấu hoặc bản vẽ cải tạo |
| Yêu cầu bàn giao | Phạm vi dọn dẹp và hiện trạng mong muốn |
Thông tin càng rõ thì bước tư vấn sơ bộ càng sát với nhu cầu thực tế.
Khi lựa chọn đơn vị thi công, không nên chỉ so sánh một con số báo giá. Phạm vi công việc và cách xử lý hiện trạng mới là những nội dung cần đối chiếu trước.
Nên làm rõ đơn vị có khảo sát công trình trước khi đề xuất phương án hay không, có phân biệt phần tháo dỡ và phần giữ lại hay không, đồng thời phạm vi vận chuyển và bàn giao được mô tả như thế nào.
Một báo giá dễ so sánh nên thể hiện rõ hạng mục công việc thay vì chỉ đưa ra tổng chi phí mà không giải thích phạm vi thực hiện.
Công Ty TNHH Phá Dỡ Bắc Nguyên tiếp nhận nhu cầu khảo sát phá dỡ công trình cũ tại Hà Nội và các khu vực lân cận.
Tùy hiện trạng, công việc có thể liên quan đến tháo dỡ toàn bộ công trình, xử lý từng hạng mục hoặc tháo phần xuống cấp phục vụ cải tạo. Trước khi đề xuất phương án, cần làm rõ kết cấu, vị trí, phạm vi thi công, lối tiếp cận và yêu cầu bàn giao.
BẢNG THÔNG TIN
| Yếu tố | Câu hỏi cần làm rõ | Ý nghĩa khi lập phương án |
| Hiện trạng | Công trình đang xuống cấp ở đâu? | Xác định phạm vi cần kiểm tra kỹ |
| Kết cấu | Cột, dầm, sàn và tường liên kết như thế nào? | Xác định trình tự tháo dỡ |
| Phạm vi | Phá toàn bộ hay từng phần? | Quyết định cách tổ chức công việc |
| Hạng mục giữ lại | Những phần nào vẫn tiếp tục sử dụng? | Giới hạn phạm vi tác động |
| Nhà kế cận | Công trình có sát nhà khác không? | Xác định yêu cầu kiểm soát khu vực tiếp giáp |
| Lối máy vào | Thiết bị có thể tiếp cận đến đâu? | Lựa chọn cách thi công phù hợp |
| Vận chuyển | Vật liệu được đưa ra ngoài bằng tuyến nào? | Xác định cách tổ chức thu gom |
| Bàn giao | Mặt bằng cần hoàn trả ở mức nào? | Xác định phạm vi công việc cuối cùng |
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Không. Một số trường hợp chỉ cần xử lý khu vực hư hỏng hoặc tháo dỡ một số hạng mục để cải tạo. Việc lựa chọn phá toàn bộ hay từng phần cần dựa trên hiện trạng kết cấu, mục tiêu sử dụng tiếp theo và mối liên hệ giữa phần cần tháo với phần công trình cần giữ lại.
Ảnh và video có thể hỗ trợ trao đổi sơ bộ về quy mô, vị trí và hiện trạng. Tuy nhiên, với công trình có kết cấu phức tạp, nhà liền kề, ngõ hẹp hoặc cần phá từng phần, khảo sát trực tiếp thường cần thiết để xác định rõ phạm vi thi công, điều kiện tiếp cận và yêu cầu bàn giao.
Khả năng sử dụng thiết bị phụ thuộc vào chiều rộng ngõ, kích thước cổng, khoảng thao tác trong công trình và khả năng vận chuyển máy đến vị trí làm việc. Nếu thiết bị lớn không thể tiếp cận, phương án có thể cần sử dụng máy nhỏ hơn hoặc kết hợp tháo dỡ thủ công cho những khu vực phù hợp.
Quan trọng nhất là xác định rõ ranh giới giữa phần cần tháo và phần phải giữ lại. Ngoài ra cần khảo sát mối liên hệ giữa tường, dầm, sàn, cột và các cấu kiện lân cận để lựa chọn trình tự thi công phù hợp. Công việc này không nên tự thực hiện nếu chưa có chuyên môn về kết cấu và phá dỡ.
Có thể, tùy loại vật liệu và hiện trạng thực tế. Nếu cần giữ cửa, thiết bị, sắt thép hoặc một số vật liệu khác, nên thống nhất trước khi thi công để tách riêng khỏi phần vật liệu cần vận chuyển. Cách tháo cũng có thể cần điều chỉnh nếu mục tiêu là hạn chế làm hư hỏng vật liệu thu hồi.
Chi phí thường liên quan đến quy mô, số tầng, loại kết cấu, phạm vi tháo dỡ, mức độ khó khi tiếp cận, điều kiện nhà liền kề, khối lượng vật liệu cần vận chuyển và yêu cầu bàn giao. Vì vậy, chỉ sử dụng diện tích để so sánh chi phí giữa các công trình thường chưa phản ánh đầy đủ khối lượng thực tế.
Nên cung cấp địa chỉ công trình, số tầng, diện tích tương đối, hạng mục dự kiến tháo, phần cần giữ lại và một số ảnh hoặc video hiện trạng. Nếu có bản vẽ mặt bằng, kết cấu hoặc bản vẽ cải tạo, có thể gửi kèm để hỗ trợ việc đánh giá phạm vi trước khi khảo sát trực tiếp.
Phạm vi này cần được thống nhất trước khi thi công. Có trường hợp chỉ yêu cầu tháo đúng hạng mục, trong khi công trình khác cần thu gom, vận chuyển vật liệu và vệ sinh khu vực. Vì vậy, nội dung bàn giao nên được mô tả rõ trong phạm vi công việc và báo giá để tránh khác biệt khi nghiệm thu.
Nếu cần khảo sát phá dỡ công trình cũ, có thể gửi trước ảnh hoặc video hiện trạng, vị trí công trình, số tầng, diện tích tương đối và hạng mục dự kiến tháo dỡ. Nếu có bản vẽ mặt bằng, bản vẽ kết cấu hoặc bản vẽ cải tạo, nên gửi kèm để việc trao đổi phương án cụ thể hơn.
Công Ty TNHH Phá Dỡ Bắc Nguyên
Địa chỉ: Nhà số 1, ngõ 1, đường Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại/Zalo: 0979298859
Khu vực phục vụ: Hà Nội và Các Khu Vực lân cận
Có thể liên hệ Bắc Nguyên để đặt lịch khảo sát, làm rõ phạm vi tháo dỡ, điều kiện thi công, yêu cầu giữ lại kết cấu và nội dung bàn giao trước khi yêu cầu báo giá.
