Phá dỡ căn hộ từng phần khác với phá bỏ toàn bộ công trình ở chỗ chỉ những hạng mục được xác định mới được tháo dỡ, trong khi kết cấu, thiết bị và khu vực còn lại phải được giữ nguyên theo yêu cầu cải tạo. Vì vậy, phạm vi thi công cần được xác định rõ trước khi bắt đầu.
Các vấn đề cần khảo sát thường gồm tường và vách ngăn, trần, lớp hoàn thiện nền, thiết bị nội thất, đường điện nước, khu vực vận chuyển vật liệu và những tài sản giữ lại. Việc khảo sát hiện trạng giúp lựa chọn trình tự tháo dỡ phù hợp và xác định chính xác hơn phạm vi bàn giao sau thi công.
Phá dỡ căn hộ từng phần gồm những công việc nào?
Không phải công trình cải tạo nào cũng cần tháo bỏ toàn bộ nội thất và lớp hoàn thiện. Có căn hộ chỉ cần phá một số vách để thay đổi mặt bằng; trường hợp khác lại cần tháo trần, bóc nền và tháo thiết bị trước khi thi công hệ thống mới.
Phạm vi thực tế phải căn cứ vào phương án cải tạo. Một số hạng mục thường gặp gồm:
- Tháo tủ, kệ, cửa và các thiết bị nội thất thuộc phạm vi cải tạo.
- Tháo trần thạch cao, trần trang trí hoặc các lớp hoàn thiện cũ.
- Phá vách ngăn được xác định cần loại bỏ.
- Bóc gạch, đá hoặc lớp hoàn thiện nền cũ.
- Loại bỏ lớp ốp tường tại khu vực cần sửa chữa.
- Tháo thiết bị vệ sinh, thiết bị điện hoặc đường ống thuộc phạm vi thay mới.
- Thu gom, phân loại và đưa vật liệu tháo dỡ ra khỏi căn hộ.
- Vệ sinh khu vực thi công theo phạm vi bàn giao đã thống nhất.
Điểm quan trọng của tháo dỡ cải tạo là phải phân biệt rõ phần cần loại bỏ và phần phải giữ lại. Danh sách này nên được thống nhất trước khi triển khai thay vì xử lý theo tình huống trong quá trình thi công.
Những hạng mục phải khảo sát trước khi phá dỡ căn hộ từng phần
Tường và vách cần tháo
Một bức tường dự kiến phá bỏ không nên chỉ được đánh giá qua độ dày hoặc vật liệu nhìn thấy bên ngoài. Cần làm rõ vị trí, cấu tạo và mối liên hệ của hạng mục đó với kết cấu cũng như các hệ thống kỹ thuật hiện hữu.
Đặc biệt, việc phá vách ngăn phải được phân biệt với can thiệp vào cấu kiện chịu lực. Nếu hiện trạng hoặc hồ sơ không đủ để xác định, cần kiểm tra chuyên môn trước khi lựa chọn phương án.
Trần và các hệ thống phía trên trần
Khi tháo trần, phía trên có thể tồn tại dây điện, đường ống, thiết bị chiếu sáng, điều hòa hoặc các hệ thống khác. Do đó không nên xem trần đơn thuần là một lớp vật liệu hoàn thiện.
Trước thi công cần xác định thiết bị nào được tháo, đường kỹ thuật nào phải giữ và những vị trí nào cần bảo vệ để phục vụ giai đoạn cải tạo tiếp theo.
Nền và lớp hoàn thiện
Bóc nền cũ có thể bao gồm gạch, đá, lớp keo, vữa hoặc một phần lớp cán tùy yêu cầu cải tạo. Phạm vi bóc cần được xác định theo cao độ dự kiến và cấu tạo nền thực tế.
Nếu chỉ yêu cầu loại bỏ lớp hoàn thiện, quá trình thi công cần tránh mở rộng không cần thiết sang những lớp hoặc hệ thống nằm phía dưới.
Hệ thống điện, nước và thiết bị
Căn hộ có thể có đường điện, cấp thoát nước, điều hòa và các hạng mục kỹ thuật liên quan đến khu vực khác. Trước khi tháo dỡ cần nhận diện hệ thống đang hoạt động, phần được phép tháo và phần phải duy trì.
Những hạng mục không rõ chức năng hoặc phạm vi quản lý không nên tự ý cắt bỏ.
Tài sản và hạng mục giữ lại
Cửa, kính, tủ, thiết bị vệ sinh, điều hòa, sàn gỗ hoặc vật dụng nội thất có thể thuộc nhóm tài sản giữ lại. Danh sách càng cụ thể thì việc tổ chức tháo dỡ và bảo vệ càng rõ ràng.
Với vật liệu dự kiến tái sử dụng, cần làm rõ yêu cầu tháo nguyên trạng, vị trí tập kết và phạm vi vận chuyển ngay từ đầu.
BẢNG THÔNG TIN
Bảng khảo sát trước khi tháo dỡ cải tạo căn hộ
| Hạng mục | Nội dung cần làm rõ |
| Tường, vách | Vị trí cần phá, loại vật liệu, quan hệ với kết cấu và hệ kỹ thuật |
| Trần | Loại trần, thiết bị và đường kỹ thuật phía trên, phạm vi giữ lại |
| Nền | Vật liệu hoàn thiện, phạm vi bóc, cao độ yêu cầu sau tháo dỡ |
| Điện | Thiết bị, dây dẫn và khu vực cần giữ hoặc thay mới |
| Cấp thoát nước | Vị trí đường ống, thiết bị liên quan và phạm vi được tháo |
| Nội thất | Tủ, cửa, kính, thiết bị cần tháo hoặc bảo vệ |
| Vận chuyển | Đường từ căn hộ ra khu vực tập kết, điều kiện vận chuyển thực tế |
| Bàn giao | Hạng mục cần loại bỏ, phần giữ nguyên và yêu cầu vệ sinh |
Trình tự phá dỡ cần bám theo phương án cải tạo
Với phá dỡ căn hộ từng phần, trình tự không nên được hiểu đơn giản là tháo tất cả những gì cũ. Mỗi công việc cần phục vụ trực tiếp cho phạm vi cải tạo và hạn chế tác động tới những phần tiếp tục sử dụng.
1. Ghi nhận hiện trạng và xác định ranh giới công việc
Trước tiên cần đối chiếu hiện trạng với yêu cầu cải tạo. Những khu vực cần tháo, khu vực giữ nguyên và tài sản cần bảo vệ nên được xác định cụ thể.
Ảnh, video hoặc bản vẽ mặt bằng giúp hai bên trao đổi chính xác hơn, nhưng với các vị trí phức tạp vẫn cần khảo sát trực tiếp trước khi lập phương án.
2. Tách và bảo vệ tài sản giữ lại
Các thiết bị hoặc vật liệu được giữ lại cần được nhận diện trước khi triển khai công việc gây bụi hoặc va chạm. Nếu phải tháo ra để tái sử dụng, cần thống nhất cách xử lý và vị trí tập kết.
Việc này đặc biệt cần thiết khi phạm vi cải tạo nằm xen kẽ với khu vực không thi công.
3. Xử lý các hạng mục nội thất và hoàn thiện
Tùy hiện trạng, công việc có thể liên quan đến tháo thiết bị, cửa, tủ, trần hoặc những lớp hoàn thiện khác trước khi tiếp cận tường và nền.
Trình tự cụ thể phải căn cứ vào sự liên kết giữa các hạng mục, thay vì áp dụng một quy trình cố định cho mọi căn hộ.
4. Phá vách, bóc nền theo phạm vi đã xác định
Các công việc tạo nhiều bụi, tiếng ồn và vật liệu vụn cần được kiểm soát theo từng khu vực. Với phần tiếp giáp hạng mục giữ lại, phương pháp thi công cần phù hợp với yêu cầu cải tạo phía sau.
Không nên tự mở rộng phạm vi phá chỉ để thi công nhanh hơn khi chưa thống nhất với chủ căn hộ hoặc đơn vị phụ trách cải tạo.
5. Thu gom và đưa vật liệu ra ngoài
Vật liệu sau tháo dỡ cần được thu gom theo tiến độ để không chiếm toàn bộ mặt bằng. Những vật liệu cần giữ lại phải được tách khỏi phần cần vận chuyển đi.
Đường vận chuyển từ căn hộ ra ngoài cũng là một phần cần khảo sát, nhất là khi công trình nằm trong khu nhà có không gian sử dụng chung.
6. Kiểm tra và bàn giao căn hộ
Sau khi hoàn thành cần đối chiếu lại phạm vi đã thống nhất: hạng mục nào đã tháo, phần nào được giữ và tình trạng khu vực thi công.
Yêu cầu bàn giao căn hộ cũng cần xác định từ trước, chẳng hạn chỉ thu gom vật liệu hay cần vệ sinh mặt bằng để đội cải tạo tiếp tục công việc.
Làm thế nào hạn chế ảnh hưởng đến phần căn hộ giữ lại?
Phá dỡ từng phần đòi hỏi kiểm soát ranh giới thi công kỹ hơn so với tháo bỏ toàn bộ. Những khu vực hoàn thiện vẫn sử dụng có thể nằm ngay cạnh nơi phá vách hoặc bóc nền.
Biện pháp cụ thể phụ thuộc hiện trạng, nhưng khi khảo sát cần xem xét:
- Phân vùng khu vực thi công và khu vực giữ nguyên.
- Che chắn phù hợp tại vị trí phát sinh bụi và vật liệu vụn.
- Bảo vệ cửa, kính, sàn, thiết bị hoặc nội thất nằm gần phạm vi tháo dỡ.
- Xác định trước đường vận chuyển vật liệu.
- Kiểm tra hệ thống điện nước trước khi can thiệp vào tường, trần hoặc nền.
- Thu gom vật liệu theo từng giai đoạn để duy trì mặt bằng làm việc.
Đối với vị trí tiếp giáp cấu kiện hoặc hệ thống chưa xác định rõ, việc kiểm tra hiện trạng phải được ưu tiên trước khi tiếp tục tháo dỡ.
Phá dỡ thủ công hay sử dụng thiết bị?
Trong căn hộ, phương án thường chịu ảnh hưởng lớn bởi diện tích làm việc, vị trí tầng, đường tiếp cận và yêu cầu giữ lại các hạng mục xung quanh. Không phải thiết bị có năng suất lớn hơn lúc nào cũng phù hợp với không gian cải tạo.
Dụng cụ và thiết bị cần được lựa chọn theo từng công việc như tháo trần, xử lý lớp hoàn thiện, phá vách hoặc bóc nền. Các vị trí sát phần cần giữ thường đòi hỏi khả năng kiểm soát phạm vi tốt hơn.
Việc quyết định phương án chỉ nên thực hiện sau khi biết rõ vật liệu, cấu tạo và điều kiện tiếp cận thực tế.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí phá dỡ căn hộ từng phần
Không thể xác định hợp lý chi phí chỉ dựa vào diện tích căn hộ. Hai căn hộ có cùng diện tích nhưng phạm vi tháo dỡ, vật liệu hoàn thiện và điều kiện vận chuyển khác nhau có thể tạo ra khối lượng công việc rất khác.
Những yếu tố cần xem xét gồm:
| Yếu tố | Ảnh hưởng đến phạm vi công việc |
| Hạng mục cần tháo | Quyết định loại công việc và khối lượng thực hiện |
| Vật liệu | Tường, trần, nền và lớp hoàn thiện có cách xử lý khác nhau |
| Phần phải giữ lại | Tăng yêu cầu phân vùng, bảo vệ và kiểm soát thao tác |
| Hệ thống kỹ thuật | Cần nhận diện trước khi tháo tường, trần hoặc thiết bị |
| Vị trí căn hộ | Ảnh hưởng đến tổ chức đưa dụng cụ và vật liệu ra vào |
| Đường vận chuyển | Quyết định cách thu gom và chuyển vật liệu khỏi khu vực thi công |
| Phạm vi vệ sinh | Ảnh hưởng đến công việc trước khi bàn giao |
| Yêu cầu cải tạo tiếp theo | Quyết định mức độ tháo và tình trạng mặt bằng cần bàn giao |
Vì vậy, để lập báo giá cần xác định hạng mục thực tế thay vì chỉ cung cấp tổng diện tích sàn.
Vận chuyển vật liệu trong quá trình tháo dỡ căn hộ
Vận chuyển là một phần quan trọng của phương án thi công. Vật liệu từ phá vách, tháo trần hoặc bóc nền cần đi qua không gian trong căn hộ trước khi được đưa đến vị trí tập kết phù hợp.
Khi khảo sát cần xem đường đi, kích thước lối ra vào, khoảng cách vận chuyển và các khu vực dùng chung có liên quan. Phương án thực tế cũng cần phù hợp với điều kiện quản lý tại nơi căn hộ tọa lạc.
Các vật liệu hoặc thiết bị dự kiến giữ lại nên được phân loại riêng ngay từ đầu để tránh lẫn với vật liệu cần đưa đi.
Vì sao cần xác định rõ phạm vi bàn giao?
Một trong những nguyên nhân dễ phát sinh khác biệt khi cải tạo là cách hiểu không giống nhau về trạng thái mặt bằng sau phá dỡ. Chẳng hạn, yêu cầu “bóc nền” cần làm rõ bóc đến lớp nào; “tháo trần” cần xác định thiết bị phía trên có thuộc phạm vi tháo hay không.
Tương tự, với tường cần biết chính xác đoạn nào phá và phần hoàn thiện tiếp giáp xử lý đến đâu. Phạm vi càng rõ trước thi công thì càng thuận lợi cho đội cải tạo tiếp nhận mặt bằng.
Tiêu chí lựa chọn đơn vị phá dỡ căn hộ từng phần
Đơn vị thực hiện không chỉ cần khả năng phá bỏ vật liệu mà còn phải hiểu yêu cầu của công việc cải tạo. Khả năng xác định phạm vi và tổ chức thi công quanh những phần phải giữ lại là yếu tố đáng cân nhắc.
Khi trao đổi, chủ căn hộ có thể tập trung vào các vấn đề như cách đơn vị khảo sát hiện trạng, cách phân định hạng mục tháo và giữ, phương án vận chuyển, phạm vi thu gom cũng như điều kiện bàn giao.
Không nên chỉ so sánh báo giá tổng khi phạm vi công việc giữa các phương án chưa giống nhau.
Cần cung cấp thông tin gì để khảo sát và báo giá?
Để trao đổi về phá dỡ căn hộ từng phần thuận lợi hơn, có thể chuẩn bị:
- Ảnh hoặc video tổng thể căn hộ và từng khu vực cần cải tạo.
- Vị trí công trình.
- Diện tích hoặc quy mô căn hộ.
- Danh sách tường, vách, trần, nền và thiết bị dự kiến tháo.
- Danh sách tài sản hoặc hạng mục bắt buộc giữ lại.
- Bản vẽ hiện trạng hoặc bản vẽ cải tạo nếu có.
- Thông tin về đường tiếp cận và vận chuyển vật liệu.
- Yêu cầu cụ thể đối với tình trạng mặt bằng khi bàn giao.
Từ các thông tin ban đầu, đơn vị thi công có thể xác định những vấn đề cần kiểm tra trực tiếp trước khi đề xuất phương án và lập báo giá.
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
1. Phá dỡ căn hộ từng phần có cần khảo sát trực tiếp không?
Khảo sát đặc biệt hữu ích khi phạm vi thi công liên quan đến tường, hệ thống điện nước, nhiều hạng mục giữ lại hoặc điều kiện vận chuyển phức tạp. Ảnh, video và bản vẽ có thể dùng để trao đổi ban đầu, nhưng hiện trạng thực tế giúp xác định phạm vi công việc và phương án chính xác hơn.
2. Có thể chỉ phá vách ngăn mà giữ nguyên trần và nền không?
Có thể xác định phạm vi chỉ tháo một số hạng mục nếu điều kiện hiện trạng và phương án cải tạo cho phép. Tuy nhiên, cần kiểm tra vị trí tiếp giáp giữa vách với trần, nền và các hệ thống kỹ thuật để biết việc tháo vách có tác động đến phần dự kiến giữ lại hay không.
3. Bóc nền cũ có phải phá cả lớp bê tông bên dưới không?
Không nhất thiết. “Bóc nền” cần được mô tả cụ thể là loại bỏ gạch hoặc vật liệu hoàn thiện, lớp vữa, lớp cán hay một cấu tạo khác. Cao độ bàn giao nên được thống nhất trước để tránh phá sâu hơn phạm vi cần thiết cho công việc cải tạo.
4. Nội thất cần giữ lại được xử lý như thế nào?
Nên lập danh sách rõ từng tài sản giữ lại, bao gồm thiết bị được giữ nguyên tại chỗ và vật dụng cần tháo để tái sử dụng. Cũng cần thống nhất vị trí tập kết và phạm vi vận chuyển nếu có. Cách bảo vệ cụ thể phụ thuộc loại tài sản và khoảng cách tới khu vực phá dỡ.
5. Có thể báo giá phá dỡ chỉ dựa vào diện tích căn hộ không?
Diện tích chỉ là một thông tin tham khảo. Báo giá còn phụ thuộc hạng mục phải tháo, loại vật liệu, khối lượng lớp hoàn thiện, tài sản giữ lại, hệ thống kỹ thuật, điều kiện vận chuyển và yêu cầu bàn giao. Vì vậy nên cung cấp hiện trạng chi tiết hoặc khảo sát trước khi lập báo giá.
6. Khi tháo trần cần kiểm tra những gì?
Cần kiểm tra loại trần, kết cấu treo và các hệ thống nằm phía trên như điện, chiếu sáng, điều hòa hoặc đường ống. Đồng thời phải xác định thiết bị nào thuộc phạm vi tháo và hệ thống nào phải tiếp tục được giữ để tránh xử lý nhầm trong quá trình cải tạo.
7. Sau phá dỡ có thu gom vật liệu và vệ sinh mặt bằng không?
Phạm vi này cần được thống nhất khi khảo sát và báo giá. Có thể xác định rõ phần thu gom trong căn hộ, phân loại vật liệu, phạm vi vận chuyển và mức độ vệ sinh cần thiết trước khi bàn giao căn hộ cho giai đoạn cải tạo tiếp theo.
Yêu cầu khảo sát phá dỡ căn hộ từng phần
Khi cần phá dỡ căn hộ từng phần, có thể gửi ảnh hoặc video hiện trạng, vị trí công trình, quy mô căn hộ và danh sách những hạng mục dự kiến tháo. Nếu đã có bản vẽ hiện trạng hoặc bản vẽ cải tạo, nên gửi kèm để việc xác định phạm vi thuận lợi hơn.
Công Ty TNHH Phá Dỡ Bắc Nguyên tiếp nhận thông tin để trao đổi phương án và đặt lịch khảo sát tại Hà Nội và Các Khu Vực lân cận.
Điện thoại/Zalo: 0979298859
Địa chỉ: Nhà số 1, ngõ 1, đường Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội
Khi liên hệ, nên cung cấp rõ phần cần phá, tài sản giữ lại và yêu cầu bàn giao để có cơ sở khảo sát và lập báo giá theo hiện trạng.
